Byplaner

Opsamling
Der må ikke opføres tilbygninger, skure, carporte, overdækninger eller andet uden tilladelse fra kommunen og tilladelsen forudsætter dispensation fra byplanreglerne og deklarationen. Denne dispensation gives af kommunen på grundlag af en principgodkendelse der er udarbejdet sammen med grundejerforeningen. Det forudsættes at forslaget har været gennem en beboerhøring. Af sådanne principgodkendelser findes der to der tillader henholdsvis carporte eller skure i forhaven - ikke begge dele samtidig - og i øvrigt kun i kvarterets midterste række.

Kommuneplan
Vores kvarter er omfattet af Gladsaxe Kommuneplan 2001. I planens generelle rammer for område 16.B.2, som vi hører under, anføres at bebyggelsesprocenten højst må være 35% for ‘eksisterende tæt-lav boliger’ - hvortil vores rækkehuse hører. Vores kvarter er tæt på 35%. Det betyder i praksis at der ikke uden dispensation kan bygges yderligere Se kommuneplanen på www.gladsaxe.dk.

Bebyggelsesprocent
Bebyggelsesprocenten er etagearealet målt i procent af grundens areal. Til grundens areal medregnes andel i fælles friarealer og veje, altså bl.a. vores legeplads, stier og vej. Etagearealet er bruttoareal og omfatter også høje kældre og tagetager undtagen helt inde under de skrå sider. Skure, overdækninger, carporte m.v. regnes heller ikke hvis de er under 20 m2. Dem kan man altså efter kommuneplanen godt få lov til at opføre. Reglerne for at beregne bebyggelsesprocenten er i øvrigt beskrevet præcist i bygningsreglementet.

Byplanvedtægt
Vores kvarter er omfattet af en ældre byplanvedtægt (nr. 17) fra 1955. Den fastlægger en bebyggelseslinie på 10 meter fra vejmidten og en mindste grundstørrelse på 300 m2 for rækkehuse. Byplanvedtægten fastsætter samtidig det bebyggede areal til 1/6 af nettoarealet, d.v.s. uden andele i fællesarealer og vej. De fleste af husene i vores kvarter opfylder ingen af disse krav. De blev også bygget før byplanvedtægten. Byplanvedtægten gælder derimod hvis der skal bygges nyt i kvarteret, herunder skure, carporte m.v. Det betyder at der kræves dispensation. Se byplanvedtægen på www.gladsaxe.dk

Deklaration
I forbindelse med opførelsen af vores kvarter i 1948 blev der tinglyst en deklaration der angiver en række regler for drift, vedligeholdelse m.v. Den anfører at ‘yderligere bebyggelse af grundene ikke må finde sted’. Da det ikke specificeres hvad yderligere bebyggelse er, må man tage som udgangspunkt at det er al bebyggelse. Bestyrelsen har dog - uden aftale med kommunen - sat en bagatelgrænse ved miniskure til cykler m.v. under en lav hæks højde. Ellers kræver deklarationen at der opnås tilladelse fra kommunen. Deklarationen beskriver videre at ‘der må ikke på ejendommene finde sådanne forandringer sted at helhedsindtrykket ændres’. Se deklarationen her.

Bygningsreglement
Bygningsreglement for småhuse anfører detaljerede regler for bl.a. carporte, skure, garager m.v., bl.a. at der uden videre kan opføres skure op til 10 m2. Lokalplaner, byplanvedtægter, deklarationer m.v. går imidlertid forud for disse regler.

Lokalplan
Komuneplanen detaljeres i lokalplaner. Der er dog ingen lokalplan for vores kvarter. En lokalplan afløser alle gamle regler, men Gladsaxe Kommunes Byplanafdeling har (11.6.2004) meddelt at man ikke har planer om en lokalplan der dækker vores kvarter. Grundejerforeningen havde forespurgt om muligheden med det sigte at få klare, tidssvarende regler og overflødiggøre dispensationer.

Ulovligt byggeri
Der findes i kvarteret en række skure, overdækninger m.v. der ikke falder ind under reglerne. Da grundejerforeningerne heller ikke ligger inde med sagsakter om dispensationer, må man gå ud fra at bygningerne er opført ulovligt uden tilladelse. De opførte carporte overholder heller ikke alle helt den godkendte tegning. Grundejerforeningen skal stærkt opfordre til at reglerne følges - for helhedens skyld. Ulovligt byggeri kan desuden - i tilfælde af konfliker - blive mødt med krav om nedrivning.