Redegørelse og forslag til ny
tolkning af deklaration m.v. om byggeskik



På generalforsamlingen 2011 blev det vedtaget at lade bestyrelsen se på reglerne om kvarterets byggeskik og praksis og at se på mulighederne for en eventuel ny tolkning.
På det følgende bestyrelsesmøde var der i bestyrelsen enighed om at udgangspunktet bør være den hidtidige praksis: Ikke for stringent tolkning af deklarationens generelle regler og med plads til en vis personlig udfoldelse. Som hidtil bør det fælles præg tegnes af tage og facader. Desuden bør der være plads til friere udfoldelse til baghaven end til forhaven.


Eksisterende regler

Vedtægterne angiver bl.a. at grundejerforeningen er op­rettet med det formål „at samle medlemmerne om fælles opgaver som har til hensigt at gøre Maglekrogens bebyggelse til et smukt, harmonisk og velholdt kvarter“. Ikke mere.

I de tinglyste servitutter (deklarationen) fra 1948 står der mere. Her hedder det:
„Yderligere Bebyggelse af Ejendommene maa ikke finde sted. Der maa ikke på Ejendommene finde saadanne Forandringer Sted, at Helhedsindtrykket ændres. Der maa f.Eks. ikke af Ejere af de enkelte huse opføres Karnapper, Kviste eller andet, der ændrer Husets Profil, ligesom Facaderne paa Bygningerne skal bibeholdes ensartet, hvilket ogsaa gælder Maling af Døre, Vinduer og udvendigt Træværk.
Ejere af de enkelte Ejendomme skal være forpligtet til at holde Ydermure i god Stand, derunder ved maling af alt Træværk samt at holde de ubebyggede Arealer som velholdte Haver, hvilket også gælder Arealerne mellem Facaderne og Vejen. (...)
Der maa ikke Ejendommene findes Træer, hvis Skyg­gevirkning er til større Gene for Naboen mod Nord, end en 170 cm høj Hæk, og der må ikke opsættes skæm­mende Plankeværk, Antennemaster eller foretages andre Foranstaltninger, der strider imod Kvarterets Opretholdelse som rent Villakvarter.“


Ifølge Gladsaxes kommuneplan 2009 må bebyggelsesprocenten for vores kvarter højst være 40% for ‘eksisterende tæt-lav boliger’ - hvortil vores rækkehuse hører. Tidligere var det 35% som vores kvarter er tæt på (skal dog tjekkes for evt. nye beregningsmetoder).

Kommuneplanen detaljeres i lokalplaner. Der er dog ingen lokalplan for vores kvarter. Vores kvarter er derimod omfattet af en ældre byplanvedtægt (nr. 17) fra 1955. Den fastlægger en bebyggelseslinie på 10 meter fra vejmidten og en mindste grundstørrelse på 300 m2.

Byplanvedtægten fastsætter samtidig det bebyggede areal til 1/6 af nettoarealet, d.v.s. uden andele i fællesarealer og vej. De fleste af husene i vores kvarter opfylder ingen af disse krav. De blev også bygget før byplanvedtægten. Byplanvedtægten gælder derimod hvis der skal bygges nyt i kvarteret, herunder skure, carporte m.v. Det betyder at der kræves dispensation.

Bygningsreglement anfører detaljerede regler for bl.a. carporte, skure, garager m.v., bl.a. at der uden videre kan opføres skure op til 10 m2. Lokalplaner, byplanvedtæg­ter, deklarationer m.v. går forud for disse regler.
Sammenfattende kan man ud fra de officielle regler konkludere at man ikke kan udvide huset eller opføre skure, garager m.v. uden dispensation og tilladelse fra kommunen.

I praksis gives denne dispensation af kommunen på grundlag af en principgodkendelse der er udarbejdet sammen med grundejerforeningen. Det forudsætter igen at forslaget har været gennem en beboerhøring. Af sådanne principgodkendelser findes der to der tillader henholdsvis carporte eller skure i forhaven - ikke begge dele samtidig - og i øvrigt kun i kvarterets midterste række. Det er tilfældigt at det er midterste række, nemlig fordi der har været konkrete sager her. Når principgodkendelsen kun er søgt for kvarterets mellemste række er det fordi at forhaver og baghaver er meget forskellige fra række til række. Det er højst sandsynligt at grundejerforeningen kan få andre principgodkendelser. Det søges der om når der kommer en konkret sag.


Bestyrelsens hidtidige tolkninger

Bestyrelsen har - uden aftale med kommunen - besluttet en række supplerende regler. De to første er generelle tolkninger, mens de øvrige udspringer af enkeltsager:

1) Set i forhold til husenes arkitektur er det mest centrale krav at kvarterets helhedsindtryk ikke må ændres sådan som deklarationen kræver. Hvad det indebærer, kræver en tolkning. Bestyrelsen har tidligere (19.10.06) tolket reglerne sådan at tre forhold skal holdes:
a) Tagene skal være af røde uglaserede tegl.
b) Facaderne skal være af den fastlagte puds.
c) Der må ikke foretages tilbygninger med mindre det sker på måde der bevarer kvarterets særlige karakter.
Når disse tre forhold overholdes, var det den daværende bestyrelses mening at helhedsindtrykket bevares, men samtidig muliggøres variationer i detaljerne.


2) Der er en bagatelgrænse ved miniskure til cykler m.v. under en lav hæks højde. Skurene må højst være 140 cm høje og skal placeres så de altid giver plads til mindst 50 cm hæk på egen grund. Det forudsættes desuden at der tale om lette åbne skure på begrænset areal og beregnet til cykler, barnevogne, brænde og lignende.

3) Udendørs belysning i private haver skal ikke lyse ind i andre haver mere end højst nødvendigt. Det henstilles derfor at belysningen ikke er for kraftig, diffus og spredende og at automatisk belysning ikke udløses for let, f.eks. når man går forbi på fortovet.

4) Deklarationens regel om at der ikke må være mere skygge fra naboens have end hvad der svarer til en 170 cm høj hæk er tolket sådan: Bevoksning i haven kan have en højde der ikke overstiger en linie på 45 grader fra en 170 cm høj hæk.

5) Hvis man ønsker at forlænge en havemur i midter­rækkens forhaver kan det tillades forudsat det er et kortere stykke der ikke ændrer grundens haveagtige karakter. Forlængelsen skal ske ved at forlænge forlænge muren i samme stil som den oprindelige med pudset murværk og murkrone. Murens overbygning kan være en glasafdækning eller en anden tilsvarende let konstruktion i en højde af højst 110 cm over murkronen.

I forbindelse med punkt 1 om helhedspræget vurderede den daværende bestyrelse: „Det er muligt at der skal være en grænse (for den drie variation i detaljen), f.eks. hvis en ejer vil grave en have ud for at skabe et særligt stort kældervindue, eller hvis ejeren vil isætte indtil flere ovenlysvinduer. Her har bestyrelsen ikke tidligere fastsat nærmere grænser, men henstillet til at ændringer sker i respekt for arkitekturen. Det samme gælder træværkets farver. Deklarationen antyder at træværk skal være ens i farven. Her foretrækker bestyrelsen en friere tolkning svarende til den spredning i farver der faktisk er at se, men mener også at det måske kan gå for vidt, f.eks. når vinduer males spraglede eller lyserøde. Her vil bestyrelsen forbeholde sig ret til at kunne skride ind.“

Bestyrelsen har med sine tolkninger og suppleringer udvidet de tilladte muligheder for at afvige fra opførelsesstandarden. Det skal bl.a. ses i erkendelse af at der i forvejen er et væsentligt småbyggeri og en væsentlig variation i materialer, farver og dimensioner.
Der findes alligevel i kvarteret en række skure, overdækninger m.v. der ikke falder ind under reglerne, hverken de officielle eller bestyrelsens suppleringer. De opførte carporte overholder heller ikke alle helt den godkendte tegning. Ulovligt byggeri kan - i tilfælde af konflikter - principielt blive mødt med krav om nedrivning.


Forslag til tolkning og præcisering af deklaration

(Fremlægges til godkendelse på generalforsamling)

Kvarterets arkitektur skal ifølge deklarationen bevare et uændret helhedsudtryk. Grundejerforeningen fastlægger følgende tolkning:

a) Tagene skal være af røde uglaserede tegl som RT 826 fra Randers Tegl eller tilsvarende. Karnapperne skal være i sort træ. Der må ikke opføres ekstra karnapper eller isættes nye store ovenlysvinduer der ændrer tagets karakter.

b) Facader og havemure skal være af den fastlagte puds og farve (Farve nr. 2010, Y 30 R). Maling (silikatmaling i tilsvarende farve) accepteres.

c) Husenes profil skal fastholdes i sin originale form med kanapper og skorstene.

c) Der må ikke foretages egentlige tilbygninger med mindre det sker på en måde der bevarer kvarterets særlige karakter og helhedsindtryk. De kræver i alle tilfælde kommunens og grundejerforeningens godkendelse.

d) Stærkt afvigende detaljer, f.eks. særlige farver på vinduer og døre, kan blive påtalt og krævet ændret, navnlig når detaljerne er tydelige for naboer og genboer, dvs. især fra gadesiden.

Når disse forhold overholdes, bevares helhedsindtrykket samtidig med at man muliggør variationer i detaljen. Variationen er i forvejen stærkt udbredt, ikke mindst hvad angår døre og vinduer.

Grundejerforeningen fastlægger yderligere regler som ikke har direkte udgangspunkt i deklarationen og byplanvedtægten:

e) Der må ikke opføres udestuer, halvtag, skure, carporte, hævede terrasser m.v. der begrænser naboernes muligheder (f.eks. for at få sol), som skæmmer naboernes udsigt eller ændrer kvarterets helhedsindtryk. Opførelsen kræver i alle tilfælde en principgodkendelse hos kommunen og grundejerforeningen. Udestuer, halvtage og hævede terrasser må slet ikke opføres til gadesiden. Når de opføres til havesiden skal de have en åben havekarakter, harmonere med hele kvarterets karakter og ikke vanskeliggøre en renovering af kvarterets fælles ledninger.

f) Der fastlægges en bagatelgrænse ved opførelse af miniskure under en lav hæks højde. Skurene må højst være 140 cm høje og skal placeres så de altid giver plads til mindst 50 cm hæk på egen grund. Det forudsættes at der tale om små lette åbne skure der er beregnet til cykler, barnevogne, brænde og lignende.


g) Havemure fastholdes i originalt materialevalg med murværk og glas, men kan forlænges og forhøjes. Forlængelsen må være højst 2 meter og forhøjelsen må kun ske til højst 110 cm over oprindelig murkrone.

h) Haverne skal have en grøn havekarakter med bevoksning mod nabogrunde, vej og sti.

i) De eksisterende ændringer der ikke overholder reglerne, skal ikke laves om, men ved senere renoveringer skal de nye regler følges.

j) Udendørs belysning i private haver skal ikke lyse ind i andre haver mere end højst nødvendigt. Belysningen må ikke er for kraftig, diffus og spredende. Automatisk tænding ikke udløses for let, f.eks. når man går forbi på fortovet.